浑水不足虑,贝壳的隐忧始终在自己身上

2022-01-03 15:18 浏览:596 评论:0 来源:万光网   
核心摘要:随后,贝壳针对浑水的报告一一进行回应,并直指“浑水对中国房产交易行业缺乏基本认识”。资本市场也随后给予了回应,报告发布当日,贝壳股价一度跌超8%,但随后一度反弹15%。显然,贝壳的回应以及扎实的财报数据起到了效果。 然而,这并不代表贝壳就完全无懈可击,不怎么好看的三季报、“鬼店”“克隆店”、裁员等问题,确实让贝壳的前路蒙上了一层阴影。

近日,浑水发布了一则长达70页的英文研究报告,指出中国的房地产经纪平台“贝壳找房”存在财务造假及欺诈嫌疑。报告指出,通过抓取贝壳平台交易数据、走访线下门店等方式,他们发现贝壳夸大2021年二、三季度GTV(总交易额)、虚报佣金收入、虚增门店数等问题。浑水由此得出结论,贝壳在进行系统性欺诈。




随后,贝壳针对浑水的报告一一进行回应,并直指“浑水对中国房产交易行业缺乏基本认识”。资本市场也随后给予了回应,报告发布当日,贝壳股价一度跌超8%,但随后一度反弹15%。显然,贝壳的回应以及扎实的财报数据起到了效果。

然而,这并不代表贝壳就完全无懈可击,不怎么好看的三季报、“鬼店”“克隆店”、裁员等问题,确实让贝壳的前路蒙上了一层阴影。

1.浑水叮上无缝的“贝壳”?

对于中概股来说,浑水可谓臭名昭著。

2020年初,浑水声称自己收到一份匿名报告一共洋洋洒洒89页,称瑞幸咖啡存在欺诈行为,认为:“每个商店每天的商品数量在2019年第三季度至少夸大了69%,在2019年第四季度夸大了88%,数据得到11260小时的商店流量视频的支持”,浑水认为该报告可信。

随后,瑞幸咖啡果真被查出了财务造假,最终导致公司高管层动荡、美股退市,直至最近才恢复元气。可能是尝到了做空中概股的甜头,从2010年以来,浑水相继“狙击”了东方纸业、分众传媒、新东方、瑞幸咖啡等公司,导致多家公司股价不同程度下跌,其中有9家公司最终退市。

而针对此次做空贝壳,浑水专门写了一个程序来收集贝壳上的交易数据,然后通过实地采访、实地考察和实体店检查等方式,对结果进行抽查。据浑水报告估计,贝壳2021年Q2-Q3的收入虚增了大约77%-96%,新房GTV和存量房GTV分别被夸大126%、33%。

贝壳反击称,浑水抓取交易量数据的方法是错误的,其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。“提供新房交易通路有四条:一、链家门店;二、平台连接门店;三、新房销售团队;四、其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一、二种方式,却遗漏了第三、四种方式。”贝壳称,不仅如此,在估算第一、二种通路的GTV和收入上也有明显的问题。

除了质疑虚报门店、中介和佣金率之外,浑水还质疑,贝壳在收购中环地产、圣都等标的时,存在夸大资产价格的行为,以平抑并不存在的现金余额。比如,报告中称,贝壳在招股书中显示分两步收购中环地产。但工商资料显示,贝壳在2019年7月仅收购了28%的股权,同日,由另一家天津云居房地产公司收购了中环33.6%的股权,在六个月之后,这笔所有权转让给了贝壳。而在收购家装企业圣都时,贝壳出价80亿人民币,但同在家装行业、且省份布局更多的上市公司当时的企业价值,不过25亿元人民币。

浑水在做空贝壳时,特意将其描述为“像瑞幸咖啡一样”,企图将投资者引向一年前的做空套路。易居研究院智库中心研究总监严跃进就认为,该报告有很明显的恶意做空倾向,值得投资者关注。

他认为,盲目否定中国房地产企业包括中介公司的经营业绩,本身就是对于中国房地产市场的把握是不准确的,尤其是在当前中国房地产政策趋于宽松的情况下,类似做空的基础不大。

不过,客观而言贝壳在第三季度确实遇到了发展瓶颈。克尔瑞的数据显示,前三季度,累计土地成交面积大幅下滑,金额同比下降8%,第三季度更甚,最严重的一线城市成交量环比下滑89%,同比降幅也达到了79%。9月份,整体土地市场成交的溢价率降到了3.9%的历史低位。

到销售成交层面,2021年第三季度,全国二手房GTV同比下降41.6%,新房GTV同比下降14.1%。大环境如此,贝壳难免受到影响,贝壳最新财报显示,GTV同比下滑34.3%和2.5%,降幅小于大环境的下行态势,表现亮眼。

因此,针对浑水此次做空,业内人士多偏向于认为其数据不全面,甚至数据抓取方式有误。市场调研机构Sandalwood的研究人士表示,浑水认为贝壳的GTV(总成交额)被夸大126%,很有可能是在收集信息时没有用正确的API,导致GTV严重偏离;浑水认为贝壳的存量房交易额被夸大33%,可能是浑水只在有公开交易记录的城市收集数据,并以此估算其他城市交易量,可能导致错误的结论。

2.贝壳的理想与现实

“我们不太喜欢那种状态——能赚到钱,但是周围都不太满意。”

贝壳创始人左晖曾如此描述早期中介行业存在假房源欺骗买家、吃差价等问题,这让其即便能赚到钱,也无法心安理得。也正是对于这种状态的抵触,让创立链家、贝壳的想法开始在左晖心中萌生,直至打造了一家不怕浑水“锤”的头铁中概股。

早在2004年10月,链家打破内外部阻力,在行业内率先推出了“透明交易、签三方约、不吃差价”的阳光作业模式,为房地产行业吹来了一股清风;2011年,链家再开行业先河,瞄向“假房源”顽疾,推出“真房源”行动,并提出“假一赔百”的承诺。

然而,这些行动并没有解决房地产行业的根本问题,因此,在2018年左晖另辟蹊径,希望通过打造独立第三方平台来进一步整合二手房产市场供给。左晖也表示,要把贝壳做成一个“球场”,希望大家来这里踢球的越来越多。

按照左晖的设想,ACN(Agent Cooperation Network)经纪人合作网络,可以在遵守房源信息充分共享等规则前提下,将经纪服务流程细化、标准化,同品牌或跨品牌经纪人以不同角色共同参与到一笔交易并记录在ACN网络平台,房屋成交后再按照各个角色的分佣比例进行佣金分成,从而打通各经纪品牌、经纪人之间隔离墙,实现房源、客源信息共享与高效协作。

贝壳上线一年之后,业内机构陆续与贝壳合作,其平台化战略逐渐展开。通过线下经纪人合作网络,贝壳开始链接更多的门店、经纪人和房源。现在,ACN里的跨店合作率超过了70%,贝壳连接5.39万家门店和50多万职业化经纪人。

客观而言,贝壳的新模式的确改变了行业长期的零和博弈,让经纪人成为有尊严的服务者,同时也让购房者获得了可信度更高的、更有品质的中介服务,整个行业的外界观感也随之一变。这也是为什么,左晖去世时能够获得各界如此高的评价。

但贝壳却并非单纯的聚合平台,甚至可以说其已成为这一模式中最大受益者。掌握了行业优质供给资源的贝壳,让经纪人获得了收益,其他品牌获得了真金白银收益,而贝壳收获了经纪人。

不过,贝壳的ACN模式也并非万能,贝壳一问世就曾遭遇同行的质疑,我爱我家董事长谢勇说,链家做贝壳,情怀也许对,但不该由它来干;21世纪不动产CEO卢航说,对贝壳的定位和做法,他看不清楚。

当房地产行业整体向好时,大家大口吃肉,大碗喝酒,再不济也能喝到汤。但今年的房地产行业由于监管政策趋严,整体形势并不乐观,贝壳ACN模式也开始遭遇挑战。首当其冲的便是贝壳的双重身份问题——既当裁判员又当运动员。

与京东等电商平台不同,京东的产品可以差异化,京东的自营和平台业务可以兼容,但房源却是唯一的,无法实现差异化,贝壳的自营和平台业务容易相互挤兑。在今年,这一趋势更为明显,由于房屋交易量减少,中介公司和经纪人们为了保障自身的收入,开始有了其他心思,不再积极共享房源信息。

然后是广受诟病的高佣金,链家收取2.7%甚至在部分区域收取3%的费率,而同比之下,据平安证券报告,2019年我国新房渠道平均佣金率为2.3%,高出市场水平的成本最终会转嫁到消费者头上,变相加重了购房者的负担。

再就是贝壳间接抬高房价的问题,有声音指责链家通过优势地位,“暴力”行为垄断房源,链家为获得二手房独家代理而向房主报高价,但新房定价最重要的依据是周边二手房价,中介推高存量房价无异于直接推动了新房价格。

可以看到,贝壳成立的初衷就是通过ACN模式平衡中介、房源与购房者之间的博弈,但随着本身地位的提升,贝壳始终无法避免平台内自营业务与其他中介的正面竞争,事实上的垄断地位也为造成了市场乱象,甚至佣金水平也在一路水涨船高,这无疑与左晖当年创立贝壳时的初衷相左。

3.贝壳如何走稳?

口碑与情怀拉满的贝壳为何会被浑水盯上?

答案并不复杂,一是浑水本就有狙击中概股的传统,二是贝壳的确在业绩和市值上有了令人产生遐想的波动。2020年8月,贝壳公司以20美元/股的发行价上市,此后股价曾高达79美元/股的高位。然而,今年以来,贝壳公司股价震荡,甚至在7、8月份断崖式下滑,一度跌至将近15美元/股。

而在此背后,则是贝壳今年以来的一系列负面消息。6月份以来,融创中国接连抛售贝壳美国存托股票,累计约4535.2万股,套现金额达69.02亿元;10月份,多家媒体报道,贝壳找房在上海、杭州、厦门等多地先后裁员,涉及约3万名员工;11月,贝壳公司发布三季度财报,净亏损甚至达到人民币17.66亿元,而它去年同期的净利润为人民币7500万元。

不过,这一局面很大程度上来自外部大环境与ACN模式固有弊端的影响,就贝壳本身而言,它依然是行业的头部玩家,流量依然巨大,根基依然稳固。

事实上,真正的威胁,来自贝壳内部。

就在浑水发布做空报告的前一天,一位加盟贝壳体系的山西中介品牌、中联地产的法人李永明发出了一封举报信,声称贝壳太原站不管其死活,与其他加盟品牌勾结,倒戈其旗下店东,恶意解读贝壳ACN规则,蚕食其正常利益。

而这样的指责并非首次出现,早在2020年4月份,一位贝壳华东区域的入驻品牌主匿名控诉贝壳恶意倾斜资源、断掉接入商财路、架空品牌主等七宗罪。彼时,贝壳创始人左晖依然健在,并通过长文回应了品牌主的质疑。然而,外界对这一回应并不认同。

要知道,时至今日外部中介公司早已成为贝壳内部生态的缔造者,同时也是贝壳GTV最大的创造者。根据二季报,贝壳新房业务交易金额4980亿,其中非链家门店机构完成4145亿交易;二手房业务交易金额6520亿,链家、非链家分别完成3100亿、3425亿。

而且,随着业务的推进,贝壳对于外部中介公司的依赖程度更为显著。二季度,贝壳支付给内部的佣金分配只有76.2亿,同比增长19.8%;而支付给外部中介公司的佣金达到94.5亿元,同比大增51.4%。

可以看到,外部中介公司与经纪人是贝壳所有业务的基础,但就是在此背景之下,贝壳却对外部中介公司有此落井下石之举,的确令人心寒。

另一方面,贝壳的中介本色也愈发显露。在新房销售方面,房企指责贝壳店大欺客的声音不绝于耳,“渠道绑架”随之在地产营销圈大火,房企曾试图自建销售渠道予以解套,但却迎来了链家、中原地产、Q房网、乐有家地产等中介联合抵制。也正是在这期间,贝壳的新房提佣率从2017年的2.54%一路涨到了2021年前三个季度的2.81%。

“贝壳没来郑州之前,郑州的住宅也是20多万的成交。贝壳来郑州之后,成交量并没有增加,但开发商和客户的营销成本增加了。贝壳成功拦住了客户和开发商直接成交的路,并进行了双向的抢劫。”曾有网友如此评价贝壳对购房者和开发商的真实作用。

很明显,现在的贝壳正在偏离自己预设的轨道,而这一情形如果继续下去,被伤害的将会是贝壳本身,毕竟贝壳最大筹码是流量、房源与经纪人。时任万科副总裁毛大庆在2014年9月谈及与链家的合作时表示,消费者是房地产市场的源头活水,谁掌握这些买房人群体,万科就跟谁合作,这是万科和链家合作的起点。毛大庆同时提到,也正因此,链家并不是也没必要是万科的唯一合作方。

这句话也同样适用于贝壳,贝壳不可能在中介行业一统江湖,来自巨头的目光正紧盯着贝壳盘里的蛋糕。2020年7月,阿里和易居在9个月里完成战略合作、股权结构深度绑定,并联合推出天猫好房,主攻新房渠道市场。易居董事局主席周忻喊出三年内年度GMV破2万亿元,年收入破500亿元的宏愿。

巨头字节跳动则出手更早,2019年他们孵化幸福里,透过两级公司对其100%持股;3月,以直营模式经营新房渠道市场的公司居理买房网完成4亿元C+轮融资,投资方包括腾讯和红杉;其他如京东房产也已在这一赛道耕耘多年,且颇有建树。

贝壳究竟要如何破局?左晖此前曾表示要做“难而正确的事”,接过左晖旗帜的彭永东也多次表示,正确就是要对客户好,对经纪人好,帮助经纪人对客户好,好就是善,对他们好就是向善。

此前,为了提升客户在签约环节服务体验和安全性确实曾这样努力,比如在全国30城落地287家服务中心,并且贝壳持续推进新经纪品牌门店“一二手经纪人分岗”,进一步提升合作效率;同时,贝壳的底层系统ACN经纪人跨门店合作网络,通过交叉销售帮助房产经纪人提升交易水平。

但这些还远远不够,对客户好、对经纪人好需要的不仅仅是在促成交易中帮助伙伴赚钱、提升效率,更重要的是贝壳价值观中所强调的“合作共赢”,这不仅仅是要求赚钱时能够有福同享,更要让贝壳连接的经纪品牌之间保持着健康紧密的合作关系,获取更多行业伙伴与服务者信任,稳固发展的基础。

(责任编辑:小编)
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